¿Comprar acciones o invertir en bienes raíces?

¿Comprar acciones o

invertir en bienes raíces?

No obstante estas ventajas, en nuestro país, dadas las grandes asimetrías del mercado inmobiliario, son pocos quienes toman la decisión de entrar en este negocio de inversiones inmobiliarias, y quienes lo hacen son principalmente "inversionistas prime", que entienden que este tipo de activos son mucho más seguros, de menor riesgo y de demostrada mayor rentabilidad promedio que muchos instrumentos bursátiles. Por último, y a modo de ejemplo, si consideramos las rentabilidades promedio observadas en el Sector Oriente de Santiago en los últimos 15 años, la cual ronda el 8% real anual, y además tomamos en consideración el actual y potencial futuro PIB per cápita que nuestro país pudiese alcanzar en un plazo de 10 - 15 años (US$25.000 per cápita al igual que países desarrollados del sur de Europa), se puede establecer comparativamente que los precios de las propiedades no sólo se duplicarán sino que tenderán a triplicarse. Por último, y a modo de ejemplo, si consideramos las rentabilidades promedio observadas en el Sector Oriente de Santiago en los últimos 15 años, la cual ronda el 8% real anual, y además tomamos en consideración el actual y potencial futuro PIB per cápita que nuestro país pudiese alcanzar en un plazo de 10 - 15 años (US$25.000 per cápita al igual que países desarrollados del sur de Europa), se puede establecer comparativamente que los precios de las propiedades no sólo se duplicarán sino que tenderán a triplicarse. Pero, ¿por qué invertir en bienes raíces? Existen muchas ventajas y pocas desventajas. Si se entiende la lógica de este tipo de inversión y se cuenta con una estrategia adecuada, los riesgos son acotados. A continuación, se presentan los principales "drivers" de este tipo de vehículo de inversión en comparación con el mercado bursátil: Ventajas: • Permite generar un alto "crecimiento del capital" invertido en el "largo plazo": Vale decir, no caen los precios promedios en el mediano y largo plazo. En períodos de crisis, el mercado inmobiliario se congela, por lo cual se requiere entender la dinámica de los "ciclos inmobiliarios". • Genera flujos constantes de rentas que permiten cubrir los créditos comprometidos, inclusive obteniendo excedentes en forma paralela a las ganancias de capital: Vale decir, existen diversas formas de generar utilidades con los bienes raíces. Los más conocidos y usados son las ganancias por arriendo y plusvalía. Sin embargo, existen otros dos mecanismos complementarios: remodelaciones y beneficios tributarios. • Es una inversión segura: En el mercado nacional los precios promedio de las propiedades difícilmente caen. Esto se fundamenta en que las instituciones financieras son rigurosas en sus evaluaciones de riesgo y en que en Chile la delincuencia hipotecaria es baja. Otro factor de seguridad es que el mercado de inversión inmobiliaria no está dominado por "inversionistas profesionales", por lo cual el comportamiento de los compradores y vendedores no está manejado por las normales motivaciones de los inversionistas: miedo, angustia, efervescencia, etc. Por lo tanto, los precios no tienen grandes fluctuaciones en el tiempo. En el mundo se estima que menos de un 10% de los bienes raíces son manejados por inversionistas profesionales, mientras que en países desarrollados el porcentaje supera el 30%. • Permite trabajar con un alto apalancamiento bancario (crédito): Históricamente, las instituciones financieras han considerado las propiedades como el gran colateral que garantiza una operación. Por este motivo, actualmente prestan hasta el 90% (y más) del valor de la propiedad, teniendo como garantía la hipoteca de la casa, lo cual representa el mayor "préstamo" que una institución financiera puede otorgar a una persona natural o sociedad de inversiones. A través del apalancamiento y la "inversión inteligente" en una cartera de activos inmobiliarios se pueden lograr grandes utilidades. Además, se puede planificar el retiro, rentando mucho más que con un APV o una cuenta complementaria. • Permite influenciar y generar valor agregado sobre los retornos esperados, dado que se puede remodelar o mejorar las propiedades y aumentar el interés comercial y el precio: En otras palabras, dado que es un bien físico, se pueden mejorar, ampliar, dividir, fusionar, remodelar, subarrendar, hipotecar, entre otras. • Cuentan con beneficios tributarios, principalmente las propiedades DFL2. • Los principales "drivers" del mercado inmobiliario son factores tangibles como la oferta y demanda en un suburbio determinado o las características del barrio y de la arquitectura de una casa: Este comportamiento se diferencia del mercado accionario, donde los "drivers" son generalmente subjetivos y están basados en opiniones y en proyecciones de rentabilidades futuras.           Desventajas: • Baja liquidez: A diferencia de la acciones, la venta de un bien raíz toma por lo menos dos meses y muchas veces lo prudente es "sostener", lo cual se debe evaluar de acuerdo al momento específico del ciclo del mercado inmobiliario. Para esto resulta clave contar con una estrategia clara de entrada-salida. • Existen algunos "costos de transacción" que se deben incurrir para una satisfactoria compra-venta:Estos son principalmente gastos de asesoría inmobiliaria y legal más gastos notariales. En el caso de contar con un crédito hipotecario se debe sumar el impuesto al mutuo. Por este motivo, siempre se debe hablar de la rentabilidad real. • Asimetrías de información y "apego emocional": Se puede considerar que el mercado inmobiliario es ineficiente, debido a que muchas veces los precios no reflejan el valor real de un activo inmobiliario. Esto se debe a que mucha información técnica de una propiedad no es asequible a través de una sola fuente o medio y se requiere de una asesoría correcta para la toma de decisión. Por otro lado, la gente cuando comercializa un bien raíz muchas veces actúa con el "corazón" y no con la "cabeza", lo cual es un gran error.                       Pilar fundamental Por estos motivos, la inversión inmobiliaria debe ser un pilar fundamental dentro de un portafolio diversificado de activos. En algunos paises del mundo, existen muchas oportunidades que garantizan una inversión segura de largo plazo. Sin embargo, hay que entender que existen muchas posibilidades como propiedades comerciales, residenciales o de oficinas y, por otro lado, se puede "jugar" a esperar la plusvalía futura o a contar con un buen canon de arriendo. Todo depende de las necesidades de los inversionistas y de las características de riesgo/seguridad que se busque.